¿cuánto me costaría reformar / rehabilitar mi vivienda?

Una de las preguntas que me hacen más habitualmente es ¿cuánto me costaría reformar / rehabilitar mi piso, casa, cocina…?  

Esta cuantía es muy importante, sobre todo para personas que están pensando en adquirir una vivienda, o decidiendo entre las viviendas vistas para su compra.

Voy a realizar un extracto, traducido a valores, para cuantificar, sin una definición exacta, “el coste”, prescindiendo de la estipulación exacta del precio, definida en la última actualización del Banco de Precio y/o Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA), utilizando en este caso un método de cálculo más propios de contratistas que de técnicos, basado en la media aritmética de las partidas que le influyen a la tipología de intervención.

Hay dos variables clave para conocer el coste: la primera es la superficie de la vivienda y la segunda es el estado en el que se encuentra. También son importantes otros muchos factores que influyen en la conformación del coste.1

1(«El presupuesto en obras de rehabilitación. factores y condiciones en la conformación del coste». extracto del estudio realizado en la @etsa  2018/19)

 

1 Coste por metro cuadrado de la ejecución de una vivienda (1000 €/m²)

Vamos a considerar que el coste de construir una vivienda desde cero sería de unos 1.000 euros por metro cuadrado. A esto habría que añadir el IVA y los gastos de técnicos, tasas del ayuntamiento, etc. Este es un valor teórico y puede fluctuar, pero es muy útil puesto que se trata de un número redondo. He de decir que las exigencias técnicas establecidas principalmente por el Código Técnico de la Edificación hacen que el coste de la construcción sea cada vez más elevado, siendo muy difícil bajar de este valor y muy fácil subirlo.

En base a esto, podemos establecer el grado de rehabilitación que necesita una vivienda. Hemos de tener en cuenta que una rehabilitación conlleva una parte de demolición que una obra nueva no tiene.

 

2 Rehabilitación integral (800 €/m² _850 €/m² )

En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones que mantienen única y exclusivamente la fachada. Es un tipo en las que queremos mantener los muros de piedra tradicional de la edificación pero reconstruimos el resto de la casa, incluida la estructura y la cubierta.

En este caso, las partidas que nos ahorraríamos serían la cimentación, parte de la estructura (los muros de piedra pueden hacer de estructura vertical) y gran parte de la fachada (habría que añadir un trasdosado interior a los muros). En este caso, habría que añadir el coste de la demolición de la parte de la edificación que aún se encuentre en pie.

Este tipo de rehabilitaciones pueden rondar entre los 800 €/m² y los 850 €/m² si podemos aprovechar los muros como soporte de los forjados. Si tenemos que rehacer los pilares y la cimentación de nuevo prácticamente no nos ahorraríamos nada y el coste de la construcción equivaldría prácticamente al de una obra nueva, ó puede ser incluso que dicha rehabilitación nos salga más cara que construir una vivienda nueva, por la utilización de materiales concretos para dicha intervención.

 

3 Rehabilitación interior (450 €/m² y 500 €/m)

En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones en las que se hace un vaciado interior de la edificación pero en la que se mantienen los forjados y la cubierta. Este es el caso de la rehabilitación total del interior de un piso o de una casa. También es el caso más típico de los cambios de uso de local a vivienda.

Este tipo de rehabilitaciones suelen rondar entre 450 €/m² y 500 €/m², siempre y cuando no tengamos que reforzar las estructura o cambiar la cubierta.

 

4 Reforma de piso (350 €/m²)

En esta categoría incluiremos la típica reforma de un piso en la que tiramos un par de tabiques, rehacemos los baños y la cocina, cambiamos gran parte de las instalaciones, etc. No se puede considerar rehabilitación integral, pero casi. Es el típico caso en el que reformamos un piso viejo para alquilar.

Este tipo de intervención puede rondar en torno a los 350 €/m².

 

5 Sustitución de ventanas (380 €/m²)

En este caso estimar el coste por metro cuadrado de vivienda es muy poco exacto. Más bien deberíamos estimarlo por metro cuadrado de ventana. Por ejemplo, 380 €/m² de ventana.

Por tanto, en un piso estándar de unos 100 m² cambiar las ventanas puede costarnos unos 2.000 euros, mientras que en una vivienda unifamiliar puede costarnos unos 5.000 euros (la proporción de superficie de ventanas suele ser mayor).

 

6 Rehabilitación energética de vivienda

Este es un tipo de rehabilitación que está muy en auge en los últimos tiempos. Consiste en rehabilitar la envolvente de la fachada para dotarla de un mayor aislamiento térmico. La intervención más habitual consiste en la sustitución de la cubierta y en la adición de un sistema SATE (sistema de aislamiento térmico exterior) o de una fachada ventilada en la fachada.

Esta intervención se suele realizar habitualmente en edificios de viviendas y en edificios dotacionales (colegios, edificios administrativos, etc.), pero también se realiza en viviendas unifamiliares. El coste de una rehabilitación energética para una vivienda unifamiliar puede rondar los 50.000 €, incluyendo sustitución de cubierta de ventanas y adición de sistema SATE.

 

Una vez analizado el valor de cada una de las intervenciones podemos establecer las partidas más influyentes en cada una de las intervenciones, y así esclarecer las partidas presentes en el proyecto de una vivienda y el coste por metro cuadrado correspondiente que, de manera aproximada, repito aproximada,  pueden influir en el coste. 

¿Cuánto cobra un albañil?

Esta pregunta seguramente nos la hemos formulado en alguna ocasión, acompañándola de algún tópico. En esta ocasión analizaremos el precio por hora y por día / jornal de un profesional imprescindible para la ejecución de un proyecto cómo es un Albañil, en base a unos factores y variables.

El valor es un promedio del precio actual de mercado, sin olvidar que la estipulación del coste de este profesional viene definida en la última actualización del Banco de Precio y/o Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA)

¿Cuánto cobra un albañil por hora?

El precio medio por hora de un albañil es de 21-24 euros + IVA, y se puede incrementar dependiendo de varios factores.

¿Cuánto cobra un albañil por día?

El precio medio por día de un albañil se sitúa entre 130-160 euros + IVA. Pues bien, el precio por hora de un albañil depende de varios factores, que incrementarán o no el precio según cada caso. Nos centraremos solo en el Oficial, obviando demás especialistas, cómo: Fontaneros, Electricistas, Alicatador, Yeseros etc. 

Estos son los factores que más influyen:

Experiencia: Como en todas las profesiones, la experiencia se paga. No es lo mismo un maestro albañil (Oficial) que un peón de albañil. El primero suele tener hoy día alguna formación académica cómo:

Técnico en Obras de Interior, Decoración y Rehabilitación

Técnico en Construcción

Este profesional puede interpretar planos, lógicas constructivas y puede llegar acometer cualquier tipo de reforma, siempre con la supervisión de un técnico competente.

Tipo de Obras o Reforma: Para obras o reformas dónde tenga que realizar algunas tareas no relacionadas con sus atribuciones, el albañil puede incrementar el precio por hora. 

Ayudantes o peones: Para que el trabajo de un albañil sea rápido, a veces es necesario contar con la ayuda de un peón de albañil, que se encarga de preparar los materiales, de la limpieza de las herramientas, la preparación de argamasa, el transporte de sacos y otras faenas auxiliares. Además algunos oficiales se niegan a trabajar sin un peón ordinario.

 

¿Qué trabajo puede hacer un albañil?

**1. m. y f. Persona que se dedica profesionalmente a la albañilería (RAE)

Los albañiles hacen todo tipo de trabajos relacionados con la construcción, reforma o reparación de viviendas. 
Algunos de los trabajos son:

• Dosificar los materiales

• Sacar niveles

• Construir un muro exterior de ladrillo, piedra o bloques de cemento

• Realizar particiones y arcos

• Colocar andamios, alicatar, guarnecer, enfoscar y enlucir con morteros y pastas

• Colocar maestras

• Por supuesto, un albañil prepara y coloca hormigones

• Colocar cargaderos 

• Revestir cubiertas con tejas, hormigón o cerámica

• Otros trabajos de albañilería que realizan los albañiles con paletas son: Alicatar / solar, construir elementos singulares, construir tabique, modificación estructural, abrir ventana, revestimiento paredes, solados, alicatados, aplicar monocapa, bajantes, grupos de presión, puertas, encimeras, poner falso techo, construir escaleras, enfoscar, goteras, impermeabilizaciones, solera hormigón, hacer tabique, techado, etc.

 

 

El sentido de colocación de las piezas en pavimentos

En este post analizáremos el sentido de colocación de las piezas en pavimentos que son más largas que anchas (rectangulares), y haremos referencia a la dirección de instalación de pavimentos de forma rectangular, sin considerar la materialidad del mismo.

Existen muchas teorías y, también mucha confusión, incluso entre los propios profesionales del sector acerca de la dirección en la que se deben colocar las piezas que componen el pavimento.

Recientemente tomé esta imagen la cuál, junto a la conversación propiciada “in-situ”,  fue el detonante para escribir este post.

Por tanto, solo analizaremos el sentido y no la ejecución de pegado, clavado ó flotado del suelo, dando por echo que el soporte sobre el que se va a instalar está suficientemente plano, nivelado, limpio, resistente y sin humedades.

Como norma general, es cierto que, en la medida de lo posible es conveniente colocar el suelo en dirección a favor de la fuente de luz de las habitaciones, pero esto siempre no es posible debido a la posible existencia, en ocasiones,  de varias ventanas en paredes no paralelas.

Cuando en una estancia el largo predomina sobre el ancho, es decir, la estancia es visiblemente más larga que ancha, se debe colocar paralelamente a la pared más larga debido a varios aspectos:

• Se desperdicia menos material, pues se realizarán menos cortes de terminación hay menos tablas al ancho. 02 menor coste. Ahorrando hasta un 30% más del material.

• En el caso de pavimentos de madera, cómo los movimientos de hinchazón son mayores a lo ancho (en sentido contrario a la fibra), disminuimos las posibles variaciones relacionadas con los cambios en la humedad relativa del aire. Hablando claro, es menos probable que se nos levante el suelo ante una humedad relativa alta mantenida durante largo tiempo.

• Sensación de alargamiento y espacialidad un suelo instalado a lo largo de una estancia.

Es importante elegir la arista (encuentro paramento /suelo) más larga de la estancia o inmueble,  para comenzar el arranque de la solería,  o una de las más largas y, comprobar el paralelismo de ésta con el resto de estancias de la vivienda, para evitar posibles descuadres que podrían dar lugar a desviaciones en otras estancias muy difíciles de justificar a nivel estético. Es por ello que, a veces, es conveniente realizar cambios en la linealidad con respecto a la pared inicial, para así cuadrar lo máximo posible el resto de paredes de la obra.

Si existiera la  posibilidad de cambiar de dirección por fuerza mayor, esta se realizaría en cambios de estancias, es decir, justo debajo del marco de la puertas.

Otro aspecto no menos importante  a la hora de colocar el suelo son la distribución futura del mobiliario, lo cual es de vital importancia en las instalaciones con cenefas, fajeado etc.  

Es importante acordar y justificar todos  estos aspectos entre propietario, técnico responsable de obra e instalador, de forma que se pueda visualizar el resultado antes de comenzar la instalación y, de esta forma, evitar disgustos al cliente o propietario tras la finalización. Una simple visual en perspectiva del resultado puede evitar COSTES, MODIFICACIONES Y DESACUERDOS.

¿Qué tipo de licencia necesito para mi reforma?

¿Realmente necesito un proyecto? ¿Una licencia?

Por lo general, cada ayuntamiento puede tener unas determinadas exigencias particulares a la hora de solicitar una licencia para una reforma, recalcando que siempre es obligatorio, por lo que tendríamos que estudiar el caso. Para simplificar, hablaré de forma muy general enumerando actuación / licencia.

_ En las reformas dónde se actúa en acabados, las licencias a tramitar son comúnmente llamados «permisos de obra», ahora denominado declaración responsable (técnico), una nueva figura para agilizar la tramitación de la misma; ya que debido a la escasa entidad de la obra se podría recoger en un proyecto técnico muy básico, dónde se describen los materiales y el procedimiento de trabajo.

_En las reformas interiores o redistribuciones, al entenderse como tales nueva distribución de superficie, solicitaríamos licencia de obra menor (técnico)

_En reformas donde se actúa sobre elementos estructurales, se puede ver afectado cualquier tipo de modificación de los elementos estructurales, por tanto es necesario desarrollar un proyecto técnico que desarrolle la obra a efectuar, para ello se debe tramitar una licencia de obra mayor.

_En los casos de las reformas requieran una ampliación de la superficie construida contrastada con la original, es necesaria la tramitación de una licencia de obra mayor.

_Para las reformas en elementos comunes dentro de edificio plurifamiliares, las obras necesarias suelen tramitarse mediante una licencia de obra mayor.

_Para la adecuación de locales para el desarrollo de alguna actividad, solo si las obras consisten en la distribución de espacios, y la ejecución de las instalaciones necesarias para el desempeño de la actividad, sería licencia obra menor.

Por el contrario si la adecuación implica obras ampliación o modificación de los elementos estructurales, como anteriormente he citado, sería necesaria una licencia de obra mayor.