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¿cuánto me costaría reformar / rehabilitar mi vivienda?
Una de las preguntas que me hacen más habitualmente es ¿cuánto me costaría reformar / rehabilitar mi piso, casa, cocina…?
Esta cuantía es muy importante, sobre todo para personas que están pensando en adquirir una vivienda, o decidiendo entre las viviendas vistas para su compra.
Voy a realizar un extracto, traducido a valores, para cuantificar, sin una definición exacta, “el coste”, prescindiendo de la estipulación exacta del precio, definida en la última actualización del Banco de Precio y/o Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA), utilizando en este caso un método de cálculo más propios de contratistas que de técnicos, basado en la media aritmética de las partidas que le influyen a la tipología de intervención.
Hay dos variables clave para conocer el coste: la primera es la superficie de la vivienda y la segunda es el estado en el que se encuentra. También son importantes otros muchos factores que influyen en la conformación del coste.1
1 Coste por metro cuadrado de la ejecución de una vivienda (1000 €/m²)
Vamos a considerar que el coste de construir una vivienda desde cero sería de unos 1.000 euros por metro cuadrado. A esto habría que añadir el IVA y los gastos de técnicos, tasas del ayuntamiento, etc. Este es un valor teórico y puede fluctuar, pero es muy útil puesto que se trata de un número redondo. He de decir que las exigencias técnicas establecidas principalmente por el Código Técnico de la Edificación hacen que el coste de la construcción sea cada vez más elevado, siendo muy difícil bajar de este valor y muy fácil subirlo.
En base a esto, podemos establecer el grado de rehabilitación que necesita una vivienda. Hemos de tener en cuenta que una rehabilitación conlleva una parte de demolición que una obra nueva no tiene.
2 Rehabilitación integral (800 €/m² _850 €/m² )
En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones que mantienen única y exclusivamente la fachada. Es un tipo en las que queremos mantener los muros de piedra tradicional de la edificación pero reconstruimos el resto de la casa, incluida la estructura y la cubierta.
En este caso, las partidas que nos ahorraríamos serían la cimentación, parte de la estructura (los muros de piedra pueden hacer de estructura vertical) y gran parte de la fachada (habría que añadir un trasdosado interior a los muros). En este caso, habría que añadir el coste de la demolición de la parte de la edificación que aún se encuentre en pie.
Este tipo de rehabilitaciones pueden rondar entre los 800 €/m² y los 850 €/m² si podemos aprovechar los muros como soporte de los forjados. Si tenemos que rehacer los pilares y la cimentación de nuevo prácticamente no nos ahorraríamos nada y el coste de la construcción equivaldría prácticamente al de una obra nueva, ó puede ser incluso que dicha rehabilitación nos salga más cara que construir una vivienda nueva, por la utilización de materiales concretos para dicha intervención.
3 Rehabilitación interior (450 €/m² y 500 €/m)
En esta categoría incluiremos aquellas rehabilitaciones en las que se hace un vaciado interior de la edificación pero en la que se mantienen los forjados y la cubierta. Este es el caso de la rehabilitación total del interior de un piso o de una casa. También es el caso más típico de los cambios de uso de local a vivienda.
Este tipo de rehabilitaciones suelen rondar entre 450 €/m² y 500 €/m², siempre y cuando no tengamos que reforzar las estructura o cambiar la cubierta.
4 Reforma de piso (350 €/m²)
En esta categoría incluiremos la típica reforma de un piso en la que tiramos un par de tabiques, rehacemos los baños y la cocina, cambiamos gran parte de las instalaciones, etc. No se puede considerar rehabilitación integral, pero casi. Es el típico caso en el que reformamos un piso viejo para alquilar.
Este tipo de intervención puede rondar en torno a los 350 €/m².
5 Sustitución de ventanas (380 €/m²)
En este caso estimar el coste por metro cuadrado de vivienda es muy poco exacto. Más bien deberíamos estimarlo por metro cuadrado de ventana. Por ejemplo, 380 €/m² de ventana.
Por tanto, en un piso estándar de unos 100 m² cambiar las ventanas puede costarnos unos 2.000 euros, mientras que en una vivienda unifamiliar puede costarnos unos 5.000 euros (la proporción de superficie de ventanas suele ser mayor).
6 Rehabilitación energética de vivienda
Este es un tipo de rehabilitación que está muy en auge en los últimos tiempos. Consiste en rehabilitar la envolvente de la fachada para dotarla de un mayor aislamiento térmico. La intervención más habitual consiste en la sustitución de la cubierta y en la adición de un sistema SATE (sistema de aislamiento térmico exterior) o de una fachada ventilada en la fachada.
Esta intervención se suele realizar habitualmente en edificios de viviendas y en edificios dotacionales (colegios, edificios administrativos, etc.), pero también se realiza en viviendas unifamiliares. El coste de una rehabilitación energética para una vivienda unifamiliar puede rondar los 50.000 €, incluyendo sustitución de cubierta de ventanas y adición de sistema SATE.
Una vez analizado el valor de cada una de las intervenciones podemos establecer las partidas más influyentes en cada una de las intervenciones, y así esclarecer las partidas presentes en el proyecto de una vivienda y el coste por metro cuadrado correspondiente que, de manera aproximada, repito aproximada, pueden influir en el coste.
